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Alexandrow & Partners

Die Erste Russische Investitions Boutique

Seniorenheime in der Region Moskau 2019-2020

Alexandrow und Partner ist 2008 als Investitionsboutique in der Stadt Moskau gegründet worden. Unser Kerngeschäft besteht in der juristischen und finanztechnischen Beratung bei der Umsetzung von Projekten im Sektor Direct Investments und M&A-Transaktionen mit russischer und ausländischer Beteiligung. Wir begleiten auch Green- und Brownfield Investment Projects in den russischen Regionen als Projektleiter und koordinieren die Tätigkeit von Projektgesellschaften, Bauunternehmen und sonstigen ProjektteilnehmerN.

 

1.     Aktuelle Lage im Sektor Alterspflege in Moskau und in der Region

Die qualitative Verpflegung von älteren Einwohnern der Stadt Moskau und der Region Moskau entwickelt sich seit ca. 20 Jahren, deckt allerdings weitgehend nicht den vorhandenen Bedarf, insbesondere in der oberen Mittelschicht der Einwohner von Moskau[1].

Staatliche geförderte Altenheime genießen in der Region Moskau und in der Hauptstadt keinen guten Ruf, insbesondere wegen fehlenden oder sich schnell wechselnden Fachkräften mit niedrigen Gehältern. Die Unterkunft und Verpflegung ist allerdings für die Inhaber staatlicher Krankenversicherungszertifikate kostenlos, es werden jedoch kleine Zuzahlungen geleistet, die ca. 75 % der Basisrente betragen[2].

Die gesamte Zahl von älteren Personen, die in die Warteliste in staatlich geförderte Altenheime aufgenommen wurden, beträgt ca. 16.000 Menschen russlandweit[3].

Die Region Moskau und die Hauptstadt zählen zu den Top-10 wohlhabenden russischen Regionen. Die durchschnittlichen Gehälter betragen ca. RUR 90.000,- (EUR 1.200,- mit einem Wechselkurs 1 EUR = 75 RUR) in Moskau und ca. RUR 45.000,- (EUR 600,-) in der Region Moskau. Es gibt eine erhebliche Mittelschicht sowohl in der Hauptstadt als auch in der Region, die ca. 60 bis 80 % der Einwohner beträgt.

In Russland kümmern sich Kinder traditionell um ihre Eltern, allerdings gibt es eine Tendenz zur modernen Arbeitsverteilung, wenn die Entscheidung zugunsten Karriere und Spezialisierung sowohl für die professionelle Alterspflege getroffen wird.

Im Jahr 2015 wurden auf dem Markt ca. 215 private Altenheime gezählt[4]. Die aktuelle Tendenz besteht in der Entwicklung neuer Projekte mit modernen architektonischen Projektlösungen und Stationierung von Altenheimen auf dem Lande, abseits großer Städte und Ballungsgebiete, die auch für die Region Moskau typisch sind.

 

2.     Ökologische Probleme in Moskau

Die Stadt Moskau ist berühmt für die längsten Staus in Europa, die zu erheblichen Abgasausstoßen in die Atmosphäre führen.

Außerdem ist die Stadt sehr dicht bebaut und weist eine der höchsten Bevölkerungsdichten pro 1 Quadratkilometer nach, vergleichbar mit asiatischen Metropolien wie Singapur, Hong Kong, Tokio usw. Im Südosten von Moskau befindet sich eine riesige Erdölraffinerie, die ebenso die Qualität der Luft in Moskau verringert.

Diese Faktoren deuten für die Auswahl des Standortes eines Seniorenheimes außerhalb von Moskau, jedoch mit einer guten Anbindung an Autobahnen und Eisenbahnen nicht weiter als 70 km von der Moskauer Ringautobahn entfernt. So können die Verwandten und Freunde die Einwohner eines Seniorenheimes mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder privaten Fahrzeigen bequem erreichen.

 

3.     Marktkapazität für die Errichtung neuer Seniorenheime in der Region Moskau

Die Einwohnerzahl in der russischen Hauptstadt liegt bei ca. 12 Mio. In der Region Moskau wohnen ebenso ca. 7,5 Mio. russische Staatsbürger.

In diesen beiden russischen Föderationssubjekten arbeiten und integrieren sich ca. 3 bis 6 Mio. Migranten aus ganz Russland, aus dem sog. nahen Ausland (Republiken der ehemaligen Sowjetunion) und aus anderen Staaten. Die langjährigen Statistiken belegen, dass der Standort Moskau und Umgebung für die Zuwanderer attraktiv ist und von vielen Migranten auch als zukünftiger ständiger Wohnsitz betrachtet und angestrebt wird.

Die geschätzte Marktkapazität für die Errichtung neuer Seniorenheime liegt in Moskau und in der Region bei ca. 500.000 Plätzen für ältere Personen.

Die Verbindung der Funktionalität eines Seniorenheimes als ein Landhotel mit Optionen zur medizinischen Rehabilitierung – auch für andere Altersgruppen – lässt diese Zahl ca. zweifach steigen und macht das Projekt finanziell effizienter.

 

4.     Wettbewerb und mittelfristige Entwicklung des Marktes

2010 bis 2019 erschienen neue Projekte auf dem Markt, die eine Gesamtkapazität von ca. 2.500 Stellen nachweisen können. So ist der Marktbedarf noch längst nicht gesättigt.

Viele Seniorenheime funktionieren auf kleineren Grundstücken in den Häusern, die für ältere Personen nur befriedigend geeignet sind. Die Besucher können mit fehlenden Parkplätzen oder schlechteren Konditionen für Treffen mit ihren Angehörigen konfrontiert werden.

Es fehlen im Mittelsegment qualitative und nach Weltstandards entworfene und gebaute Anlagen, auch für Behinderte und ältere Personen. Insbesondere ein- oder zweigeschossige Seniorenheime in gut erhaltenen Naturgebieten werden gefragt.

 

5.     Konditionen und Angebot für Investoren

Unsere Mitarbeiter haben ein discounted cash flow financial model entwickelt, das die stufenweise Errichtung einiger Seniorenheime in der Region Moskau ca. 40 bis 70 km von der Moskauer Ringautobahn vorsieht.

Der Kapitalbedarf für die 1. Stufe des Projekts beträgt ca. EUR 2,27 Mio. (RUR 170 Mio.).

Das Projekt umfasst den Erwerb eines Grundstücks auf dem Territorium eines Dorfes mit guter Landstraßenanbindung, Errichtung einer 4.500 m2 großen Anlage mit einer Raumkapazität für ca. 280 Personen. Die Räumlichkeiten werden Suits und Standard Rooms beinhalten, Zimmer jeweils für eine oder zwei Personen.

Im Rahmen der Umsetzung der Stufe 2 und Stufe 3 des Projekts sind Rehabilitationsklinik und entsprechende Räumlichkeiten für Patienten geplant.

Gemäß unsren Kalkulationen weist das Projekt Rendite iHv ca. 30 % p.a. und einen Rückzahlungszeitraum innerhalb von ca. 5 Jahren gemäß dem konservativen Szenario nach.

Alexandrow und Partner sind interessiert an einer Kooperation mit dem Finanzinvestor und sind bereit, die Funktionalität der Managing Company im Rahmen des Projekts, inkl. Erwerb des Grundstücks, Organisation und Begleitung von Projekt- und Bauarbeiten zu übernehmen.

 

Kontakt:

Dr. Ilja Alexandrow, MBA (Finance)

Managing Partner

Email: alexandrow@alexandrow.biz

Mob. / WhatsApp: + 7 906 035 74 78

 

 

 

[1] https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/10/03_a_10224179.shtml#page1
[2] https://profile.ru/economics/item/121901-biznes-na-starosti
[3] https://life.ru/t/%D0%B4%D0%BE%D0%BC/910804/svalki_nienuzhnykh_liudiei_i_stariki_klassa_liuks_skolko_stoiat_doma_priestarielykh
[4] https://profile.ru/economics/item/121901-biznes-na-starosti