• Русский
  • English
  • Deutsch
Александров & Партнеры

Первый инвестиционный бутик России

ПОДГОТОВКА К ПРОДАЖЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ И СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

 

Смена собственника сельскохозяйственного актива в регионах России почти всегда связана с существенными рисками – в основном на стороне покупателя. Однако рискует и прежний собственник, рискует и высший менеджмент. Сельское предприятие как отрасль сама по себе является довольно экстремальной в плане ведения бизнеса.

Практически на всех предприятиях, расположенных в сельской местности, существует стандартный набор нерешенных проблем.  На практике эти риски могут годами не мешать развиваться бизнесу на селе, но юридически оказываются труднопреодолимыми в случае желания собственника продать свой бизнес по принятым международным стандартам.

Среди рисков необходимо упомянуть:

  • наличие кредиторской задолженности,
  • обременение залоговыми правами третьих лиц активов предприятия и акций предприятия,
  • лизинговые обязательства, проблемы с крестьянами-дольщиками,
  • иные связанные обязательства его акционеров,
  • пока все еще чуждый селу городской стиль управления со стороны крупной материнской компании.

Исходная ситуация на предприятии

В течение первых двух кварталов года в крупном российском холдинге в рамках программы реструктуризации бизнеса реализовывался проект по продаже действующего регионального сельскохозяйственного бизнеса.

Предприятие, созданное в форме акционерного общества со 100 % участием двух московских компаний, подконтрольных управляющей, изначально планировалось развивать как крупного сельхозпроизводителя (основная продукция – ячмень, пшеница и другие зерновые культуры). Однако впоследствии сельскохозяйственное направление холдинга было признано непрофильным. О глубинных мотивах принятия такого решения собственником умолчим. От дальнейшего развития этого направления было решено отказаться, а бизнес — продать.

На момент начала подготовки к продаже предприятие пребывало в предбанкротном состоянии, которое было вызвано несколькими основными причинами:

  • менеджмент центрального офиса практически полностью выводил доходы из предприятия на протяжении всего периода его деятельности,
  • существенный объем обязательств перед лизинговой компанией по оплате сельхозтехники, которой безвозмездно или за незначительную плату на основе сублизинга пользовались другие дочерние компании московского собственника,
  • ссудная задолженность и задолженность по уплате процентов перед двумя банками, которые многократно кредитовали предприятие под залог его акций у акционеров, залог основных средств (в том числе ипотеку объектов недвижимости), находящихся в собственности у заемщика.

Положение предприятия осложнялось фактом увольнения предыдущей менеджерской команды, которая занималась управлением центральными компаниями холдинга и предприятием, обладала необходимыми компетенциями. Новое руководство материнской компании отказалась финансировать предприятие новыми займами и оказывать иную поддержку в новом посевном сезоне. Хозяйству пока удавалось расплачиваться по текущим обязательствам, но только задерживая при этом выплату зарплаты работникам и оттягивая решение вопроса с подготовкой сельхозтехники и закупки элитных семян к весенним полевым работам.

Варианты структурирования сделки и оценка стоимости предприятия

 * Варианты продажи

Ввиду критической ситуации, которая складывалась в хозяйстве накануне начала весенних полевых работ, рассматривались три возможных варианта развития ситуации:

  • немедленная продажа 100 % акций предприятия менеджменту или стороннему инвестору;
  • выделение собственником дополнительного объема денежных средств из резервных источников для финансирования проведения посевной компании, реструктуризации задолженности предприятия и высвобождения акций предприятия из-под залога в банке. Последующая продажа акций;
  • форс-мажорная ситуация, при которой менеджмент предприятия может покинуть его в нарушение договоренностей. В такой ситуации управление предприятием будет происходить в кризисном режиме — либо согласно варианту № 2, либо после просрочки срока оплаты регулярных платежей за лизинг сельхозтехники или по кредитным договорам, а также в случае невыплаты зарплаты работникам в течение нескольких месяцев может быть возбуждена процедура банкротства предприятия.

Реализация варианта № 1 или варианта № 2 выглядела бы так:

Из трех вариантов самым оптимальным представлялся первый. В итоге он и был успешно реализован сформированной рабочей группой в течение второго квартала года.

  • Оформление прав на объекты недвижимости

Обычным явлением для российского сельского предприятия до последнего времени считалось отсутствие зарегистрированных прав на большинство объектов недвижимости, находящихся в собственности общества. Многолетнее нахождение в статусе объекта незавершенного строительства имеет свои плюсы для собственника. Не был исключением и рассматриваемый актив.

В состав объектов недвижимости входили:

 земельные участки общей площадью около 50.000 га, в т. ч.:

—         долгосрочные договоры аренды (участки сельхоз. назначения площадью около 45.000 га),

—         оформлялись в собственность (4 участка сельхоз. назначения площадью 1.000 га),

—         около 70 фактически используемых земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, не оформлены в собственность (в отношении них не заключены договоры аренды);

(2) прочие объекты недвижимости — здания, сооружения:

—         административные здания, склады, заправочные станции мастерские, мельницы, складские навесы, весовые, коровники и т. д.

Некоторые здания и сооружения находились в нерабочем состоянии, поэтому во многом и объясняется отсутствие регистрации прав на эти объекты.

 Учитывая возможность реализации варианта № 2, была произведена оценка стоимости юридического оформления прав на объекты недвижимости, включая стоимость приватизации земельных участков с учетом ставок земельного налога, действовавшим на территории районов, где располагались участки. В общем сложности потребовалась бы существенная сумма и около 3-4 месяцев времени для оформления прав на эти объекты недвижимости – около 70 земельных участков и более 80 зданий и сооружений.

  • Погашение ссудной задолженности перед банками

 Предприятие заключило с банками несколько кредитных договоров на десятки миллионов рублей. Основным источником финансирования выплаты кредитных сумм банку, как правило, являлась продажа очередного урожая после завершения его уборки в августе.

В качестве обеспечения по кредитным договорам выступали векселя самого предприятия, оборудование, крупный рогатый скот и объекты недвижимости, принадлежащие самому предприятию и третьим лицам — акционерам предприятия и другим дочерним структурам холдинга.

На момент начала подготовки к продаже у предприятия просроченной кредиторской задолженности не было, но она могла образоваться в ближайшее время. Последствиями предъявления банком-кредитором требований по оплате сумм просроченной задолженности мог стать кросс-дефолт, в результате которого по всем остальным договорам банк-кредитор мог в течение нескольких дней предъявить требование по единовременной уплате предприятием всей суммы задолженности перед банком. Такое требование нанесло бы непоправимый ущерб бизнесу и могло спровоцировать процедуру банкротства.

  • Высвобождение акций предприятия из-под залога

Перед продажей акций предприятия предстояло решить вопрос с прекращением залога акций. Договор залога был заключен основным акционером с банком-кредитором. Вариантов решения проблемы было два: либо получить согласие банка-кредитора на отчуждение предмета залога, либо выплатить остаток задолженности по кредитам с тем, чтобы банк издал залоговое распоряжение, на основании которого прекратилось бы право залога в отношении акций.

  • Реструктуризация лизинговых обязательств

С ведущей лизинговой компанией предприятие заключило договоры на сотни миллионов рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательств предприятием одна из московских компаний холдинга выступила поручителем. Остаточные обязательства предприятия на начало года составляли около более ста миллионов рублей. На момент начала работы по продаже предприятия уже существовала просроченная задолженность по договорам лизинга – около 12 % от размера остаточных обязательств. Лизинговая компания пока не предъявляла предприятию требований по погашению задолженности, поручитель также пока не получал требований о платежах.

В итоге предприятие являлось лизингополучателем в отношении около 150 единиц техники, в том числе в режиме сублизинга находилась 40 единиц техники. С лизингодателем удалось договориться о том, что 10 единиц техники будут возвращены ему из предприятия, а договоры в отношении 40 единиц техники будут переоформлены на соседние предприятия, входящие в холдинг. Договоры в отношении оставшейся техники предприятие было готово переоформить на вновь созданное ООО, являющееся 100 % дочерней компанией предприятия. Одновременно предприятие становилось поручителем по лизинговым обязательствам нового ООО.

Ранее поручителем перед лизинговой компанией выступала одна из крупнейших центральных компаний холдинга, которая заключила соответствующие договоры с лизинговой компанией.

  • Векселя предприятия

За весь период своей деятельности предприятие эмитировало векселя, которые продавались компаниям холдинга. В общей сложности на момент начала подготовки к продаже было выдано векселей на сумму около двухсот миллионов рублей. Часть этих векселей выступала в качестве предмета залога по обязательствам самого предприятия (залогодателем выступали третьи лица – центральные компании холдинга). Часть векселей была продана управляющим компаниям холдинга.

Общая сумма выданных векселей подтверждает существенный размер первоначальных инвестиций центральных московских компаний в развитие бизнеса предприятия. Нерациональный стиль руководства, постоянный и почти полный вывод денежных средств, сложившиеся неблагоприятные погодные условия и прочие причины в итоге не дали хозяйству возможности погасить задолженность по векселям перед держателями.

  

  1. Проверка происхождения покупателя

Заключению договоров предшествовала стандартная процедура проверки личности покупателя и кредитной истории его компании-приобретателя.

Несмотря на то, что при продаже предприятия риски, как правило, распределены на стороне покупателя, продавец в определенной степени рискует, вступая в сделку с непрозрачной структурой, род деятельности которой может быть неясен, а происхождение денежных средств – оказаться сомнительным.

В рассматриваемом случае потенциальный покупатель представил для покупки компанию-продавца, зарегистрированную в форме ООО, с единственным учредителем-физическим лицом, гражданином Российской Федерации. Проверка ООО службой безопасности продавца не выявила никаких противозаконных операций или схем, которые бы использовались компанией-покупателем, включая репутацию и статус банковских учреждений, в которых были открыты и велись расчетные счета компании-покупателя.

 

  1. Due Diligence предприятия. Структурирование сделки

Организация переговоров с потенциальными покупателями, предоставление необходимых документов для проведения юридической и аудиторской проверки, а также визуального аудита имущества предприятия представителями возможных покупателей заняла в общем итоге около двух  месяцев.

Были проведены аудиторская, юридическая и визуальная проверка предприятия для проверки первоначально полученных от собственника данных. После их достоверного подтверждения инвестор принял решение приобретать предприятие по предложенной цене, без ее дальнейшего изменения.

 

  1. Предварительные условия для реализации:

Наибольшую трудность при реализации сделки представляли юридический статус некоторых активов в хозяйстве, наличие действующего залога акций самого предприятия, а также существовавших обязательств компаний холдинга, которые несли солидарную ответственность совместно с предприятием по ряду обязательств (кредитные договоры и договоры лизинга).

Для ликвидации задолженности рабочей группой были предложены следующие этапы действий:

  • создано новое ООО с уставным капиталом, сформированным из недвижимого имущества, которое передавало предприятие. При этом на новое ООО должны были оформляться обязательства по поручительству за лизинг техники перед лизинговой компанией;
  • закрытие предприятием своей задолженности перед компаниями холдинга,
  • проведение предпродажной подготовки:

а) приватизация, регистрация и оформление права собственности на 70 земельных участков,

б) регистрация и оформление права собственности на 84 объекта.

Проведенная ранее проверка происхождения покупателя принесла позитивный результат на этапе определения конечной структуры сделки. В случае приобретения всех 100 % акций одним участником создалась бы запрещенная законодательством конструкция, когда одно юридическое лицо имеет в качестве единственного участника лицо, которое в свою очередь состоит из одного лица. С этой целью в качестве покупателя со стороны инвестора был добавлено одно физическое лицо, которое приобрело 0,1 % акций предприятия, в то время как основной инвестор выступил покупателем 99, 9 % акций.

  • Оценка акций предприятия. Структуризация вариантов № 1 и № 2

З

Проведенная оценка стоимости предприятия дала следующие результаты:

 

Предварительная стоимость, тыс. рублей 124 545
Капитализация вложений в период 2015-2018 гг.                                     30 000
Итого предварительная стоимость

с учетом вложений 2015-2018 гг., тыс. рублей

154 545

 

Анализируя показатели по хозяйству с учетом реализации варианта № 1 или варианта № 2, специалисты продавца рассчитывали выручку от продажи предприятия. Вариант № 1 был реализуем с наименьшими инвестиционными вложениями и за самый короткий срок (до начала марта 2018 г.), а вариант № 2 был связан с финансированием стоимости посевной кампании, закупкой горюче-смазочных материалов, частичным погашением ссудной задолженности и задолженности по лизинговым платежам. Кроме того, срок реализации варианта № 2 отодвигался как минимум на сентябрь 2018 года, а это означало бы также необходимость постоянного контроля над предприятием со стороны специалистов рабочей группы, курирующей проект.

  • Подготовка и реализация сделки

 Перечень документации по сделке

Реализуя вариант № 1, юристы продавца по согласованию со специалистами покупателя составили полный список подписываемых документов, на основании которого впоследствии реализовывались отдельные стадии проекта:

 1 стадия:

  • соглашение о конфиденциальности,

2 стадия:

·       протокол о намерениях (имеющий силу предварительного договора и регламентирующий всю структуру сделки с указанием цены акций, векселей, размера заемных сумм, а также сроков реализации сделки),

3 стадия:

  • договор займа между инвестором (займодавцем) и предприятием,
  • соглашения о расторжении договоров лизинга между предприятием и лизинговой компанией и договоров поручительства с управляющей компанией холдинга, новые договоры лизинга, новые договоры поручительства (между лизинговой компанией и Новым ООО),
  • договор купли-продажи X акций предприятия,
  • протокол общего собрания участников ООО Х (акционера предприятия) об одобрении заключения крупной сделки,
  • протокол заседания совета директоров ОАО Y (акционера предприятия) об одобрении заключения крупной сделки,
  • протокол общего собрания участников Инвестора об одобрении заключения крупной сделки,
  • договоры купли-продажи векселей (номинированных в рублях и долларах США),
  • уведомление ФАС о совершении сделок.

 

  • Исполнение обязательств по договорам

В течение одной недели после заключения всего пакета договоров и получения корпоративных одобрений органов управления обществ-участников сделки были проведены наиболее существенные для сделки действия: путем погашения ссудной задолженности из полученной от покупателя суммы займа было прекращено право залога в отношении акций предприятия, была прекращена ипотека объекта недвижимости, который принадлежал московской управляющей компании (залог третьего лица).

После погашения задолженности перед лизинговой компанией были подписаны новые договоры лизинга и новые договоры поручительства по данным лизинговым обязательствам, что позволило хозяйству возвратить часть ненужной техники назад лизингодателю, часть техники была передана в прямой лизинг хозяйству в соседней области, а помимо этого была полностью погашена просроченная задолженность по лизинговым платежам, и исчез риск объявления лизинговой компанией дефолта по заключенным договорам.

После совершения данных действий все остальные действия выполнялись в стандартном порядке: оплата 100 % стоимости акций и векселей, подписание передаточных распоряжений и проведение операций по лицевым счетам продавца и покупателя, оформление индоссаментов на векселях и физическая передача векселей покупателю.

Выводы по основным проблемам

Резюмируя преимущества и недостатки вариантов продажи предприятия, можно сгруппировать их следующим образом:

 

Вариант № 1 Вариант № 2 Вариант № 3
Преимущества Недостатки Преимущества Недостатки Преимущества Недостатки
готовый к покупке в феврале 2006 г. инвестор,

— отсутствие необходимости инвестировать 5 млн. рублей в предпродажную подготовку,

— отсутствие необходимости выделять средства для проведения посевной

цена предложения инвестора существенно ниже инвестиций в проект

 

 

— теоретическая возможность продажи общества по более высокой цене,

— при высокой урожайности в 2018 г. цена предприятия могла бы повыситься

 

— необходимость проведения предпродажной подготовки по оформлению в собственность имущества предприятия стоимостью 5 млн. руб.,

— дополнительные инвестиции в проведение посевной в размере 67млн. руб.,

— реализация варианта не ранее 08.2018,

— проведение полной комплексной проверки общества (риск снижения цены)

—              дополнительные инвестиции в проведение посевной в размере 67 млн. руб.,

—              реализация варианта не ранее 09.2018,

—              проведение полной комплексной проверки общества (риск снижения цены),

—              дополнительные инвестиции в погашение текущей задолженности и обеспечение нормального функционирования общества

 

Реализация подобной сложной сделки по варианту № 1 была возможна только на условии взаимного доверия между покупателем и продавцом, т.к. основную часть рисков, которые существовали в сделке, согласился нести на себе покупатель. Однако не меньший риск оставался на продавце, который нес по заключенным договорам ответственность в случае, если бы хотя бы один из договоров в согласованной схеме по каким-либо причинам не был бы исполнен по вине продавца или в связи с действиями банка или лизинговой компании, имевшими на тот момент формальное право объявить дефолт по обязательствам продаваемого предприятия и инициировать процедуру его банкротства.

Успешное завершение проекта позволило сохранить предприятие и вывести его из ухудшающейся патовой, предбанкротной ситуации, когда, располагая только обремененными залогом активами, предприятие не могло без посторонней помощи исполнять свои обязательства перед кредиторами.