• Русский
  • English
  • Deutsch
Александров & Партнеры

Первый инвестиционный бутик России

Как законно построить или приобрести апартаменты и другую нежилую недвижимость в Абхазии?

ПОЧЕМУ АБХАЗИЯ?

Субтропики, фрукты, море

Что первое приходит на ум, когда мы говорим об Абхазии? Туризм и отдых. Оздоровление и субтропики. Более 200 километров черноморского побережья, теплый климат, близость гор, чистый воздух, живописные ландшафты. Гигантский потенциал развития въездного туризма.

Летом это страна, где можнов течение одного дня совмещать отдых рядом с морем и выезды в горы, где не так жарко. Урожай местных фруктов разнообразен, сезонные цены в правильно найденных местах продажи приятно радуют гостей.

Зимой можно заниматься зимними видами спорта, охотиться, а летом собирать грибы, ягоды и цветы.

Абхазия богата достопримечательностями – есть и  самые загадочные артефакты, над расшифровкой смысла которых все еще работают археологи и историки, есть природные уникальные объекты, которыми насыщена территория этой небольшой страны. 

Совмещение работы и отдыха

Те потенциальные инвесторы, которые хотят совместить отпуск и отдых среди красот Абхазии, сами убедятся и в длительности туристического сезона благодаря благоприятному субтропическому климату, и в силе красот республики. Идея о том, чтобы извлекать прибыль из такого удачного сочетания лежит на поверхности.

Апартаменты в Абхазии – тот вид бизнеса, который позволяет совмещать отдых и работу на теплом морском побережье.

          Сокращенные сроки окупаемости проектов

Благодаря более длительному туристическому сезону, теплому климату и другим параметрам себестоимость строительства апартаментов, степень их заполняемости в период арендной сдачи для гостей, текущие эксплуатационные расходы ниже, чем, например, в привычном для нас климате средней полосы России.

Свободные места для застройки

Если посмотреть на соседний Краснодарский край со сравнимым по характеристикам климатом и ландшафтом, на освоенное побережье в районе Адлера и Сочи, то можно убедиться в том, что практически все удачные места уже застроены. Многие красивые виды уже закрыты массивными многоэтажными домами.

В то же время, не затронутое таким строительным бумом побережье Абхазии, все еще остается почти полностью свободным. А это значит, что есть возможность создать аутентичный и комфортабельный апарт-отель для приема гостей.

Территория русского языка. Близость Сочи. Рублевая зона

Абхазия расположена в непосредственной близости от международного аэропорта Сочи, который был построен практически заново к Олимпийским Играм 2014 года. В Абхазии находится и собственный международный аэропорт, реконструкция которого скоро начнется.

На территории республики имеет хождение российский рубль, все расчеты осуществляются наличными рублями или картами международных платежных систем, в том числе Виза, Мастер Кард и МИР.

Практически все местные жители в Абхазии общаются на русском языке. Официальное делопроизводство осуществляется на русском языке, правоустанавливающие документы на юридические лица и недвижимость оформляются на русском языке.

ОГРАНИЧЕНИЕ ОБОРОТА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В АБХАЗИИ

Запрет на покупку жилья – как на первичном, так и на вторичном рынке

Законодательством Республики Абхазия прямо установлен запрет на продажу жилых помещений – квартир в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов – иностранным гражданам.

Существует фактический запрет и на продажу жилья юридическим лицам, в том числе с иностранным участием, несмотря на то, что прямого запрета на уровне закона нет.

Инициативы по либерализации законодательства и их результаты

Еще в 2014 и 2015 гг. президенты Абхазии анонсировали инициативы обсуждения послаблений в строгие нормы законодательства, из-за которых от рынка жилых помещений отсечена самая существенная группа потенциальных покупателей – российские и другие иностранные граждане.

Однако озвученные предложения пока так и не были реализованы в рамках конкретных вступивших в силу законах.

АПАРТАМЕНТЫ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ АБХАЗИИ – ЖИЛЬЕ ИЛИ НЕТ?

Понятие «апартамента» по абхазскому законодательству

Аналогично с российским законодательством, где нет четко определенного термина «апартамент», апартаментом в Абхазии можно считать обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания, но в то же время обладающее характеристиками, достаточными для временного нахождения и отдыха постояльцев. Гостиничный номер с кухонной нишей и террасой, который можно сдавать в краткосрочную и долгосрочную аренду, снабженный сервисом горничных, ресторана и бара, других услуг, предлагаемых апартаментным домом.

Единственное нормативное упоминание «апартаментов» имеется в Классификаторе экономических видов деятельности[1], которым руководствуются органы государственной статистики Республики Абхазия, присваивая соответствующие коды юридическим лицам, и, с недавнего времени, индивидуальным предпринимателям.

«55.1 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

..включает предоставление комфортабельных меблированныхгостевых комнат и апартаментов с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой. В перечень дополнительныхуслуг входят: обеспечение питанием и напитками, предоставление автостоянки, услуги прачечной, библиотеки, плавательных бассейнов итренажерных залов, комнат отдыха и развлечений, а также предоставление конференц-залов и залов для совещаний

Эта группировка включает:

— деятельность гостиниц, в том числе гостиниц с номерами люкс иквартирами;

— деятельность мотелей».

Преимущества и недостатки апартаментов для потребителя

Соблюдение запрета на приобретение жилья иностранцами

В условиях существования прямого запрета в законодательстве Абхазии на приобретение иностранцами жилья альтернатива появления предложения в сегменте нежилых помещений – апартаментов – возможность насытить потребность рынка в качественных и удобных местах отдыха и временного нахождения для иностранной клиентуры.

            Налогообложение

Апартаменты будут облагаться такими же налогами, какие применяются для гостиничных объектов.

Управление апартаментными комплексами

Поскольку апартамент – помещение для непостоянного нахождения его собственника – долгосрочной эксплуатацией и управлением апартаментными комплексами должны заниматься специализированные управляющие компании. Они могут быть созданы в форме хозяйственных обществ, но допустимо и оказание услуг со стороны индивидуальных предпринимателей.

СУЩЕСТВУЮЩИЙ РЫНОК СТРОИТЕЛЬСТВА АПАРТАМЕНТОВ

В настоящее время в Абхазии сегмент строительства апартаментов не представлен в должной мере.

В нашей практике в предыдущие годы были запросы, когда клиенты анализировали формат реализации девелоперских проектов в формате строительства апартаментов на побережье.Однако такие проекты либо трансформировались в гостиничные, либо вообще не были реализованы по внутренним причинам их инициаторов.

ВОЗМОЖНЫЕ ФОРМАТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА АПАРТАМЕНТОВ

Турбазы

Комплексы нежилых строений, предназначенных для регулярного временного отдыха собственников, можно конфигурировать в формате турбаз. Территория комплекса включает в себя несколько десятков построенных в единой архитектурной концепции домиков площадью до 100 квадратных метров, как правило, одноэтажных, на легких фундаментах.

Многоэтажные апартаментные дома

Рассчитанный на массового клиента сегмент апартаментной недвижимости – многоэтажные дома, в которых располагаются отдельные помещения для временного нахождения собственников, площадью от 20 до 200 квадратных метров.

Апартаментные дома могут находиться в черте населенных пунктов, вблизи побережья, в непосредственной близости от торговых, развлекательных и транспортных объектов.

Индивидуальные имения в формате загородных клубов

Элитный сегмент строительства апартаментных комплексов может выстраиваться как крупные земельные владения вдали от оживленных трасс и населенных пунктов, на территории которых в рамках единой архитектурной концепции произведена застройка территории домами для отдыха и временного нахождения, тематическими сооружениями в виде гольф-клубов, СПА, охотничьих союзов, яхтенных станций, альпинистских баз и клубов любителей воздухоплавания.

Уровень инфраструктуры близок к полной автономии, включая собственные источники энерго- и водоснабжения, подъездные пути и средства телекоммуникационной связи.

Илья Александров,

Управляющий партнер «Александров и Партнеры»

www.alexandrow.biz 

Олег Папаскири,

Партнер «Александров и Папаскири» (Абхазия, Сухум)

www.aplaw.biz