Илья Александров,
Управляющий партнер

Смена собственника сельскохозяйственных активов в южных областях России почти всегда связана с существенными рисками. Сельское хозяйство как отрасль сама по себе является одной из самых экстремальных в плане ведения бизнеса. Практически во всех хозяйствах, расположенных в сельской местности, существует стандартный набор нерешенных проблем, которые фактически могут не мешать развиваться бизнесу на селе, но юридически оказываются труднопреодолимыми в случае желания собственника продать свой бизнес по принятым международным стандартам. Такие обстоятельства как наличие задолженности, обременение залоговыми правами активов хозяйства и акций хозяйства у его акционеров, лизинговые обязательства, проблемы с крестьянами-дольщиками и чуждый селу городской стиль управления со стороны материнской компании осложняют процесс продажи сельскохозяйственного бизнеса.

I. Ситуация

В период с января по апрель 2006 г. в крупном российском холдинге в рамках программы реструктуризации бизнеса был реализован проект по продаже действующего сельскохозяйственного бизнеса на территории ЮФО.

Хозяйство, созданное в форме открытого акционерного общества со 100 % участием двух московских компаний, подконтрольных управляющей, изначально планировалось развивать как одного из крупных сельхозпроизводителей (основная продукция – ячмень, пшеница и другие зерновые культуры). Однако впоследствии сельскохозяйственное направление холдинга было признано непрофильным ввиду своей низкой доходности и выявившейся по результатам нескольких лет проб и ошибок несовместимости менталитета столичных топ-менеджеров и руководителей дочерних структур на селе, а также медлительности столичного менеджмента в решении безотлагательных насущных проблем села. От дальнейшего развития этого направления было решено отказаться, а бизнес — продать.

На момент начала подготовки к продаже хозяйство пребывало в предбанкротном состоянии, которое было вызвано несколькими основными причинами:

1. политикой менеджмента центрального офиса по полному выводу доходов из хозяйства на протяжении всего периода его деятельности,
2. наличием существенных обязательств перед лизинговой компанией по оплате сельхозтехники, которой безвозмездно или за незначительную плату на основе сублизинга пользовались другие дочерние компании холдинга,
3. существующей задолженностью перед двумя банками, которые многократно кредитовали хозяйство под залог его акций у акционеров, залог основных средств (в том числе ипотеку объектов недвижимости), находящихся в собственности у хозяйства.

Положение осложнялось фактом увольнения предыдущей менеджерской команды, которая занималась управлением центральными компаниями холдинга и хозяйством. Новое руководство материнской компании отказалась финансировать хозяйство новыми займами и оказывать иную поддержку в новом посевном сезоне (февраль-сентябрь 2006 года). Хозяйству пока удавалось расплачиваться по текущим обязательствам, но только задерживая при этом выплату зарплаты работникам и оттягивая решение вопроса с подготовкой сельхозтехники и закупки элитных семян к весенним полевым работам.

II. Перечень проблем в хозяйстве. Оценка стоимости акций

1. Варианты продажи

Ввиду критической ситуации, которая складывалась в хозяйстве накануне начала весенних полевых работ, рассматривались три возможных варианта развития ситуации:

1. немедленная продажа 100% акций хозяйства менеджменту или стороннему инвестору;
2. выделение денежных средств из резервных источников для финансирования проведения посевной компании, реструктуризации задолженности хозяйства и высвобождения акций хозяйства из-под залога в банке. Последующая продажа акций;
3. форс-мажорная ситуация, при которой менеджмент хозяйства может покинуть его в нарушение договоренностей. В такой ситуации управление хозяйством будет происходить в кризисном режиме — либо согласно варианту № 2, либо после просрочки срока оплаты регулярных платежей за лизинг сельхозтехники или по кредитным договорам, а также в случае невыплаты зарплаты работникам в течение нескольких месяцев может быть возбуждена процедура банкротства хозяйства.

Из трех вариантов самым оптимальным представлялся первый, он в итоге и был успешно реализован сформированной рабочей группой в конце марта 2006 года.

2. Оформление прав на объекты недвижимости

Обычным явлением для российского сельского хозяйства считается отсутствие зарегистрированных прав на большинство объектов недвижимости, находящихся в собственности общества. Не было исключением и рассматриваемое хозяйство.

В состав объектов недвижимости входили:

1. земельные участки общей площадью около 48.000 га, в т. ч.:
   • долгосрочные договоры аренды (участки сельхоз. назначения площадью около 45.200 га),
   • оформлялись в собственность (4 участка сельхоз. назначения площадью 975 га),
   • около 70 фактически используемых земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, не оформлены в собственность (в отношении них не заключены договоры аренды);
2. прочие объекты недвижимости — здания, сооружения:
   • административные здания, склады, заправочные станции мастерские, мельницы, складские навесы, весовые, коровники и т. д.

Некоторые здания и сооружения находились в нерабочем состоянии, поэтому во многом и объясняется отсутствие регистрации прав на эти объекты.

Учитывая возможность реализации варианта № 2, была произведена оценка стоимости юридического оформления прав на объекты недвижимости, включая стоимость приватизации земельных участков с учетом ставок земельного налога, действовавшим на территории районов, где располагались участки. В общем сложности потребовалось бы около 5.000.000,- рублей и около 3-4 месяцев времени для оформления прав на эти объекты недвижимости – 70 земельных участков и 84 здания и сооружения.

3. Погашение ссудной задолженности перед банками

Хозяйство заключило кредитных договоров в общей сложности на 60.000.000,- рублей. Основным источником финансирования выплаты кредитных сумм банку, как правило, являлась продажа очередного урожая после завершения уборки в августе.

В качестве обеспечения по кредитным договорам выступали векселя самого хозяйства, оборудование, крупный рогатый скот и объекты недвижимости хозяйства и акционеров хозяйства.

На момент начала подготовки к продаже просроченной задолженности не было, но она могла появиться в ближайшее время. Последствиями предъявления банком-кредитором требований по оплате сумм просроченной задолженности мог стать кросс-дефолт, в результате которого по всем остальным договорам банк-кредитор мог в течение 2-3 дней предъявить требование по единовременной уплате хозяйством всей суммы задолженности перед банком. Такое требование нанесло бы непоправимый ущерб хозяйству и могло спровоцировать процедуру банкротства.

4. Высвобождение акций хозяйства из-под залога

Перед продажей акций хозяйства предстояло решить вопрос с прекращением залога акций. Договор залога был заключен основным акционером с банком-кредитором. Вариантов решения проблемы было два: либо получить согласие банка-кредитора на отчуждение предмета залога либо погасить кредиты с тем, чтобы банк издал залоговое распоряжение, а право залога в отношении акций прекратилось.

5. Реструктуризация лизинговых обязательств

С ведущей лизинговой компанией хозяйство на протяжении 2002-2003 г.г. заключено договоры на общую сумму около 300.000.000,- руб. В качестве обеспечения исполнения обязательств хозяйством одна из московских компаний холдинга выступила поручителем. Остаточные обязательства хозяйства на 01.01.2006 составляли около 120.000.000,- руб. На момент начала работы по продаже хозяйства уже существовала просроченная задолженность по договорам лизинга — около 12.000.000,- руб. Лизинговая компания пока не предъявляла хозяйству требований по погашению задолженности, и не обращалось с тем же к поручителю.

В итоге хозяйство являлось лизингополучателем в отношении 146 единиц техники, в том числе в режиме сублизинга находилась 41 единица техники. С лизингодателем удалось договориться о том, что 12 единиц техники будут переданы ему из хозяйства, а договоры в отношении 41 единиц техники будут переоформлены на соседние хозяйства, входящее в холдинг. Договоры в отношении оставшейся техники хозяйство было готово переоформить на вновь созданное ООО, являющееся 100 % дочерней компанией хозяйства. Одновременно хозяйство становилось поручителем по лизинговым обязательствам нового ООО.

Ранее поручителем перед лизинговой компанией выступала одна из крупнейших центральных компаний холдинга, которая заключила соответствующие договоры с лизинговой компанией.

6. Векселя хозяйства

За весь период своей деятельности хозяйство эмитировало векселя, которые продавались компаниям холдинга. В общей сложности на момент начала подготовки к продаже было выдано векселей на сумму около 213.000.000,- рублей. Часть этих векселей выступала в качестве предмета залога по обязательствам самого хозяйства (залогодателем выступали третьи лица – центральные компании холдинга). Часть векселей была продана управляющим компаниям холдинга.

Общая сумма выданных векселей свидетельствует о существенных объемах инвестиций центральных московских компаний в развитие бизнеса хозяйства. Нерациональный стиль руководства, постоянный вывод денежных средств, сложившиеся неблагоприятные погодные условия и прочие причины в итоге не дали хозяйству возможности погасить задолженность по векселям перед держателями.

7. Проверка происхождения покупателя

Заключению договоров предшествовала стандартная процедура проверки личности покупателя и кредитной истории его компании-приобретателя.

Несмотря на то, что при продаже хозяйства риски, как правило, распределены на стороне покупателя, продавец в определенной степени рискует, вступая в сделку с непрозрачной структурой, род деятельности которой может быть неясен, а происхождение денежных средств – оказаться сомнительным.

В рассматриваемом случае потенциальный покупатель представил для покупки компанию-продавца, зарегистрированную в форме ООО, с единственным учредителем-физическим лицом, гражданином Российской Федерации. Проверка ООО службой безопасности продавца не выявила никаких противозаконных операций или схем, которые бы использовались компанией-покупателем, включая репутацию и статус банковских учреждений, в которых были открыты и велись расчетные счета компании-покупателя.

8. Due Diligence хозяйства. Структурирование сделки

Организация переговоров с потенциальными покупателями, предоставление необходимых документов для проведения юридической и аудиторской проверки, а также визуального аудита имущества хозяйства представителями возможных покупателей заняла в общем итоге около 2 месяцев. Были проведены аудиторская, юридическая и визуальная проверка хозяйства, на основании которых инвестор принял решение приобретать хозяйство по предложенной цене.

9. Предварительные условия для реализации:

Наибольшую трудность во всем проекте представляли юридический статус некоторых активов в хозяйстве, наличие действующего залога акций самого хозяйства, а также существовавших обязательств компаний холдинга, которые несли солидарную ответственность совместно с хозяйством по ряду обязательств (кредитные договоры и договоры лизинга).

Для ликвидации задолженности рабочей группой были предложены следующие этапы действий:

1. создано новое ООО с уставным капиталом, сформированным из недвижимого имущества, которое передавало хозяйство. При этом на новое ООО должны были оформляться обязательства по поручительству за лизинг техники перед лизинговой компанией;
2. закрытие хозяйством своей задолженности перед компаниями холдинга,
3. проведение предпродажной подготовки:
   • приватизация, регистрация и оформление права собственности на 70 земельных участков,
   • регистрация и оформление права собственности на 84 объекта.

Проведенная ранее проверка происхождения покупателя принесла позитивный результат на этапе определения конечной структуры сделки. В случае приобретения всех 100 % акций одним участником создалась бы запрещенная законодательством конструкция, когда одно юридическое лицо имеет в качестве единственного участника лицо, которое в свою очередь состоит из одного лица. С этой целью в качестве покупателя со стороны инвестора был добавлено одно физическое лицо, которое приобрело 0,1 % акций хозяйства, в то время как основной инвестор выступил покупателем 99,9 % акций.

III. Оценка акций хозяйства. Структуризация вариантов №1 и №2

Проведенная оценка стоимости хозяйства дала следующие результаты:

Анализируя показатели по хозяйству с учетом реализации варианта № 1 или варианта № 2, специалисты продавца рассчитывали выручку от продажи хозяйства. Вариант № 1 был реализуем с наименьшими инвестиционными вложениями и за самый короткий срок (до начала марта 2006 г.), а вариант № 2 был связан с финансированием стоимости посевной кампании, закупкой горюче-смазочных материалов, частичным погашением ссудной задолженности и задолженности по лизинговым платежам. Кроме того, срок реализации варианта № 2 отодвигался как минимум на сентябрь 2006 года, а это означало бы также необходимость постоянного контроля над хозяйством со стороны специалистов рабочей группы, курирующей проект.

IV. Подготовка и реализация сделки

1. Перечень документации по сделке

Реализуя вариант № 1, юристы продавца по согласованию со специалистами покупателя составили полный список подписываемых документов, на основании которого впоследствии реализовывались отдельные стадии проекта:

1 стадия:

• соглашение о конфиденциальности,

2 стадия:

• протокол о намерениях (имеющий силу предварительного договора и регламентирующий всю структуру сделки с указанием цены акций, векселей, размера заемных сумм, а также сроков реализации сделки),

3 стадия:

• договор займа между инвестором (займодавцем) и хозяйством,
• соглашения о расторжении договоров лизинга между хозяйством и лизинговой компанией и договоров поручительства с управляющей компанией холдинга, новые договоры лизинга, новые договоры поручительства (между лизинговой компанией и Новым ООО),
• договор купли-продажи X акций хозяйства,
• протокол ОСУ ООО Х (акционера хозяйства) об одобрении заключения крупной сделки,
• протокол заседания СД ОАО Y (акционера хозяйства) об одобрении заключения крупной сделки,
• протокол ОСУ Инвестора об одобрении заключения крупной сделки,
• договоры купли-продажи векселей (номинированных в рублях и долларах США),
• уведомление ФАС о совершении сделок.
• Выполнение обязательств по договорам

В течение одной недели после заключения всего пакета договоров и получения корпоративных одобрений органов управления обществ-участников сделки были проведены наиболее существенные для сделки действия: путем погашения ссудной задолженности из полученной от покупателя суммы займа было прекращено право залога в отношении акций хозяйства, была прекращена ипотека объекта недвижимости, который принадлежал московской управляющей компании (залог третьего лица). После погашения задолженности перед лизинговой компанией были подписаны новые договоры лизинга и новые договоры поручительства по данным лизинговым обязательствам, что позволило хозяйству возвратить часть ненужной техники назад лизингодателю, часть техники была передана в прямой лизинг хозяйству в соседней области, а помимо этого была полностью погашена просроченная задолженность по лизинговым платежам, и исчез риск объявления лизинговой компанией дефолта по заключенным договорам.

После совершения данных действий все остальные действия выполнялись в стандартном порядке: оплата 100 % стоимости акций и векселей, подписание передаточных распоряжений и проведение операций по лицевым счетам продавца и покупателя, оформление индоссаментов на векселях и физическая передача векселей покупателю.

V. Выводы по основным проблемам

Реализация подобной сложной сделки по варианту №1 была возможна только на условии взаимного доверия между покупателем и продавцом, т.к. основную часть рисков, которые существовали в сделке, согласился нести на себе покупатель. Однако не меньший риск оставался на продавце, который нес по заключенным договорам ответственность в случае, если бы хотя бы один из договоров в согласованной схеме по каким-либо причинам не был бы исполнен по вине продавца или в связи с действиями банка или лизинговой компании, имевшими на тот момент формальное право объявить дефолт по обязательствам продаваемого хозяйства и инициировать процедуру его банкротства.

Успешное завершение проекта позволило сохранить хозяйство и вывести его из ухудшающейся патовой, предбанкротной ситуации, когда, располагая только обремененными залогом активами, хозяйство не могло без посторонней помощи исполнять свои обязательства перед кредиторами.